Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzję w formie uchwał, na przykład w zakresie przeprowadzenia remontów, zaciągnięcia kredytu, wydatków na utrzymanie porządku i czystości czy wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy. Uchwały te mogą wpływać na prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości. Stąd też każdy z właścicieli może poddać uchwałę kontroli sądowej. Warto to robić, gdyż niezaskarżona uchwała jest ważna, nawet w sytuacji, gdy rażąco narusza prawo, np. wprowadza zakazy do których brak jest podstaw prawnych.
Kwestie dotyczące wspólnot mieszkaniowych zostały uregulowane w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z jej przepisami każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z kilku powodów. Pierwszą przesłanką może być jej niezgodność z prawem. Chodzi tu o niezgodność przede wszystkim z ustawą o własności lokali oraz Kodeksu cywilnego w zakresie jakim ma zastosowanie do odrębnej własności lokalu. Podstawą może być także naruszenie przepisów proceduralnych, zwłaszcza dotyczących zasad podejmowania uchwał, niemniej jednak skuteczność tego zarzutu zależy od tego, czy uchybienie to miało wpływ na treść zaskarżonej uchwały. Kolejną przesłanką jest niezgodność z umową właścicieli lokali, czyli umową, która określa sposoby zarządzania nieruchomością wspólną. Trzecią przesłanką może być naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, w konsekwencji naruszenie istotnych interesów lub pokrzywdzenie właścicieli. Kontrola sądowa prowadzona na tej podstawie jest dokonywana, w szczególności przez pryzmat celowości wykonania określonego zadania objętego zaskarżoną uchwałą. Ostatnią przesłanką jest naruszenie w inny sposób interesów właściciela lokalu. W takim przypadku sąd wyważa interes poszczególnego właściciela z interesem ogółu członków wspólnoty. W orzecznictwie wskazuje się, że nie można z góry założyć, że interes ogółu zawsze będzie miał pierwszeństwo przed interesem jednostki i na odwrót. W przypadku interesu poszczególnego właściciela musi istnieć znaczna dysproporcją między potrzebą ochrony poszczególnego interesu właściciela a interesu wyrażanego podjętą uchwałą
Aby zaskarżyć uchwałę, należy wnieść pozew do właściwego Sądu Okręgowego o uchylenie uchwały, co ważne w terminie 6 tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu ogółu właścicieli lokali lub od dnia powiadomienia właściciela lokali treści podjętej uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jeżeli uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, a właściciel nieruchomości nie został powiadomiony o treści uchwały termin ten nigdy nie rozpoczyna biegu, co de facto oznacza, że pozew można wnieść w każdym czasie. Co istotne powiadomienie musi być dokonane na piśmie, zatem nie będzie skuteczne przesłanie skanu zawiadomienia wiadomością e-mail. Opłata od pozwu wynosi 200 zł od każdej zaskarżonej uchwały.
Należy wskazać, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej od chwili jej podjęcia wiąże swoją treścią wszystkich właścicieli i zarząd. Po upływie okresu 6 tygodni co do zasady nie będzie możliwe wzruszenie uchwały, natomiast w przypadku złożenia powództwa, sąd może wstrzymać na czas procesu wykonanie zaskarżonej uchwały.
